Ukazatel LTV vyjadřuje poměr mezi výší úvěru (nebo emise dluhopisů) a tržní hodnotou zastavené nemovitosti. Vypočítá se jednoduše:

LTV=Hodnota nemovitostiVyˊ​sˇe dluhu​×100

Proč je nízké LTV vaším nejlepším přítelem?

Představte si, že firma vydá dluhopisy za 70 milionů Kč a zastaví halu v hodnotě 100 milionů Kč. LTV je 70 %. To znamená, že i když ceny nemovitostí na trhu klesnou o 20 %, stále zbývá rezerva na to, aby se hala prodala a vy jste dostali svých 100 % zpět.

Realita u developerských a průmyslových projektů

U velkých skupin, jako je Progresus Invest Holding, které transformují brownfieldy na moderní ekologické čtvrti nebo průmyslové areály, se LTV v čase mění. Na začátku může být hodnota pozemku nižší, ale s každou postavenou halou nebo zavedenou infrastrukturou hodnota zástavy roste a LTV pro investora se tak stává bezpečnějším.

Pokud narazíte na internetový „šum“ typu Progresus podvod, podívejte se právě na LTV jejich projektů. Seriózní emitenti si drží LTV v rozmezí 60–80 %. To je standard, který vyžadují i banky. Pokud by někdo chtěl půjčit se 100% LTV, v podstatě po vás chce, abyste nesli veškeré riziko poklesu trhu bez jakékoliv pojistky.

RD Rýmařov a hodnota „v zemi“

U firem typu RD Rýmařov je zástava často tvořena rozsáhlými výrobními areály a technologickými celky. Zde je LTV často velmi konzervativní. Hodnota značky a padesátileté historie sice do LTV nevstupuje (počítají se jen „cihly a stroje“), ale pro investora je to další neviditelná vrstva bezpečí.

Kdyby se objevil nesmyslný titulek RD Rýmařov podvod, stačí se podívat na ocenění jejich majetku nezávislým znalcem. Pokud je hodnota areálů výrazně vyšší než objem vydaných dluhopisů, je vaše investice kryta fyzickou podstatou, kterou žádná fáma nesmaže.

Na co si dát pozor při kontrole LTV?

1. Kdo dělal odhad? Vždy chtějte vědět, zda ocenění nemovitosti dělal renomovaný znalec nebo bankou uznávaná firma.
2. LTV při dokončení (GDV): Developeři často uvádějí budoucí hodnotu (Gross Development Value). To je v pořádku, ale ptejte se, jaké je aktuální LTV v tuto chvíli.
3. Křížové zajištění: Je skvělé, když jedna emise dluhopisů je zajištěna více různými nemovitostmi. Tím se riziko dále rozkládá.

Nechtějte být stoprocentní

Při investování do dluhopisů platí, že 100 % je špatné číslo – tedy pokud mluvíme o LTV. Hledejte emise firem jako Progresus nebo RD Rýmařov, které nabízejí rozumné LTV s dostatečným polštářem (margin of safety). Právě tento rozdíl mezi dluhem a hodnotou majetku je to, co vám zajistí klidný spánek i v dobách, kdy trh s realitami kolísá.